Debatten om hyrornas utformning – om de ska styras av marknaden eller regleras via bruksvärdesprinciper – är central för bostadspolitiken i Sverige. Förespråkare menar att marknadshyror stimulerar nyproduktion och effektivare bostadsanvändning. Men forskning visar att fria hyror riskerar att hämma ekonomisk tillväxt genom att minska arbetskraftens rörlighet, förflytta kapital från produktiva investeringar till fastighetsspekulation, förstärka ojämlikhet och segregation samt dämpa konsumtionen (Diamond et al., 2018; Kholodilin, 2024; Riksrevisionen, 2017).
Minskad rörlighet på arbetsmarknaden
Höga hyror i tillväxtregioner gör det svårare för personer med vanliga inkomster att flytta till arbetsmarknader där efterfrågan är störst. Detta leder till sämre matchning och lägre produktivitet. Enligt Diamond, McQuade och Qian (2018) minskade hyresgästers flyttbenägenhet med cirka 19 % i San Francisco efter utvidgad hyresreglering, vilket påverkade arbetsmarknadens flexibilitet negativt.
Liknande samband syns i Sverige. Riksrevisionen (2017) konstaterar att hushåll med reglerade kontrakt tenderar att stanna längre och därmed får sämre arbetsmarknadsutfall. Om marknadshyror driver upp hyror i tillväxtområden riskerar rörligheten att minska ytterligare – med direkt effekt på produktiviteten.
2. Kapitalbindning och felallokering
Marknadshyror kan förflytta kapital mot bostads- och markinvesteringar istället för produktiva sektorer. När fastigheter blir länsamma spekulationsobjekt minskar investeringar i innovation och produktion (Kholodilin, 2024). Detta skapar en kapitalfelallokering som dämpar långsiktig tillväxt.
Riksrevisionen (2017) menar att ineffektiv användning av bostadsbeståndet redan idag kostar samhällsekonomin resurser. Om hyrorna liberaliseras utan parallella reformer riskerar kapital att låsas in i fastigheter och driva upp prisnivåer för företag och hushåll.
3. Minskad konsumtion och inhemsk efterfrågan
När hyror stiger snabbt bland hushåll med låg och medelinkomst minskar deras disponibla inkomster och konsumtion. Detta dämpar den inhemska efterfrågan och slår mot sektorer som är beroende av konsumtion (Turner & Malpezzi, 2003). Eftersom dessa hushåll tenderar att konsumera en större andel av sin inkomst, blir tillväxteffekten negativ när hyrorna ökar.
Riksrevisionen (2017) visar att hushållens boendekostnader redan har stor betydelse för arbetsinkomst och ekonomiskt beteende. Marknadshyror riskerar att förstärka dessa obalanser och dämpa den totala konsumtionen.
4. Segregation och minskat humankapital
Marknadshyror tenderar att driva upp hyrorna i centrala och attraktiva lägen, vilket kan leda till ökad segregation. Forskning visar att geografisk separation av inkomstgrupper försämrar tillgången till utbildning, nätverk och arbetsmarknad (Kopsch, 2019). På sikt minskar detta humankapitalets effektivitet och därmed tillväxtpotentialen.
5. Myten om att marknadshyror automatiskt ökar byggandet
Ett vanligt argument för marknadshyror är att fria hyror stimulerar nyproduktion. Men sambandet är inte linjärt. Kholodilin (2023) visar i en tvärstudie av 16 länder att avskaffad hyresreglering endast marginellt påverkar byggtakten. Nahtman (2019) finner att marknadshyror i svenska städer skulle ge stora hyresvariationer men osäker effekt på nyproduktion.
Slutsats
Sammantaget visar forskningen att marknadshyror riskerar att:
- Hindra arbetsmarknadens rörlighet (Diamond et al., 2018; Riksrevisionen, 2017)
- Binda kapital i fastigheter istället för produktiv verksamhet (Kholodilin, 2024)
- Dämpa hushållens konsumtion (Turner & Malpezzi, 2003)
- Öka segregation och minska humankapitalets effektivitet (Kopsch, 2019)
- Inte säkerställa ökad nyproduktion (Nahtman, 2019; Kholodilin, 2023)
Därför bör marknadshyror inte ses som ett fristående verktyg för tillväxtpolitik. Man bör alltså snarare fokusera på breda reformer för att öka byggtakten, minska kostnader och stärka social rörlighet.
Referenser
- Diamond, R., McQuade, T., & Qian, F. (2018). The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality. NBER Working Paper 24181
- Kholodilin, K. A. (2024). Rent control effects through the lens of empirical research. ScienceDirect
- Kholodilin, K. A. (2023). Do rent controls and other tenancy regulations affect new housing construction? Taylor & Francis Online
- Riksrevisionen. (2017). Income effects of the utility value system. Riksrevisionen.se
- Turner, B., & Malpezzi, S. (2003). A review of empirical evidence on the costs and benefits of rent control. Government.se
- Kopsch, F. (2019). A rental market in crisis. SNS.se
• • Nahtman, E. (2019). Possible effects of introducing market rents on rental housing in Sweden. DiVA Portal